Коммерческий директор RFL Ольга Муллаярова в своем выступлении сконцентрировалась на портрете реального арендатора и отраслевой динамике. По её наблюдениям, сегодня сегменты продуктового ритейла и алкогольной продукции демонстрируют уверенную стабильность, поэтому арендаторы из этих сфер готовы брать качественные площади по рыночной цене. А вот строительный рынок и сегмент бытовой техники переживают очевидный спад, поэтому арендовать помещения им становится сложно. В целом сегодня, по мнению спикера, преимущество — на стороне бизнеса, предлагающего потребителям товары повседневного спроса и продукты первой необходимости с высокой оборачиваемостью и низкой маржинальностью.
Руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Commonwealth Partnership Егор Дорофеев заявил, что снижение ставки аренды ухудшает экономику нового строительства, поэтому в ближайшие один-два года он ожидает сокращения спекулятивного строительства, что приведёт к сокращению предложения, при этом спрос продолжит вымывать с рынка свободные площади.
Анализируя структуру спроса, Дорофеев отметил чёткое разделение: в верхнем ценовом сегменте преимущество остаётся за прямой арендой, в то время как в более дешёвом сегменте активно преобладает субаренда. На этом фоне наблюдается рекордное снижение размера средней сделки. В качестве дополнительного фактора давления на рынок Дорофеев прогнозирует рекордный ввод объектов формата «лайт индастриал» к концу текущего года.
За докладами последовала дискуссия, в ходе которой эксперты подытожили обозначенные в выступлениях проблемы. Так, вдогонку тезису Стольникова о переходе к «рынку профессионалов», Ольга Муллаярова отметила, что сегодня застройщику и арендодателю приходится брать на себя больше сервисных функций. По её мнению, в нынешней конъюнктуре выигрывает тот, кто способен обеспечить клиенту не просто квадратные метры, а удобную логистику, возможность масштабирования бизнеса и гибкие условия аренды. Александра Шакола подчеркнула важность гибкости: корректировки стратегии в зависимости от рыночной конъюнктуры и действий других игроков. По её словам, если объекты могут служить не только складскими, но и производственными помещениями, это существенно расширяет пул потенциальных арендаторов. Кроме того, эксперт отметила заметное изменение структуры спроса. Если раньше клиенты запрашивали площади в диапазоне 12–20 тыс. кв. м, то сейчас запросы сместились в сторону меньших объёмов. Арендаторы стали внимательнее выбирать площадки, исходя из долгосрочной стратегии, и все чаще запрашивают возможность функционально разделять площади внутри одного объекта. Поэтому собственнику необходимо не только продумывать различные сценарии эксплуатации на этапе возведения объекта, но и знать, как уже занятые помещения могут быть трансформированы под нужды конкретного бизнеса с минимальным вмешательством в операционные процессы. Глеб Белавин также считает критически важным бесшовное взаимодействие площадки с арендатором, так как от профессионализма собственника площадки напрямую зависит эффективность работы бизнеса: по его мнению, склад фактически является структурной единицей той организации, которая занимает площади.
Наконец, эксперты перешли к рыночным прогнозам. Владимир Стольников заявил, что в текущей экономической ситуации критически важна способность девелоперов и подрядчиков с одной стороны и инвесторов и кредиторов с другой стороны договариваться между собой. Только в этом случае, по его мнению, рынок не столкнётся с дефицитом новых качественных лотов. Глеб Белавин обратил внимание аудитории на следующее: если раньше одним из важнейших экономических факторов был валютный курс, то сейчас на передний план в публичном дискурсе выходят цены на нефть и размер ключевой ставки. Белавин обозначил проблему высокой инфляции, темпы которой соответствуют процентам по депозитам. Он прогнозирует, что спрос на складские помещения вырастет лишь тогда, когда увеличится покупательная способность населения, коррелирующая с геополитической обстановкой. Ольга Муллаярова, в свою очередь, призвала воздержаться от долгосрочных вопросов и в текущей ситуации ориентироваться прежде всего на актуальные рыночные показатели. Она поделилась стратегией RFL, которая продолжает открывать новые объекты, но относится гораздо более сдержанным образом к тактике спекулятивного строительства.
Наконец, прозвучало и слово дня — «осознание». Так Глеб Белавин отметил: сегодня многие игроки находятся в режиме ожидания перемен, тогда на самом деле рынку, в условиях беспрецедентного роста вакансии, необходимо осознать, что пора переходить к действиям. Егор Дорофеев поделился мнением, что рынку пора отходить от ежеквартального прогнозирования и сфокусироваться на принятии решений. Марина Фёдорова признала, что рынок успешно адаптируется к текущим реалиям, а Владимир Стольников и Александра Шакола сошлись во мнении, что «везёт тем, кто везёт». А значит, самое время — не рассуждать, а действовать — подытожили модераторы дискуссии.